Il punto della legge

Riflessioni e informazioni legali, spiegate in maniera semplice.

2 novembre 2008

La registrazione del contratto di locazione.


Cosa succede se il proprietario di un immobile stipula un contratto di locazione per uso abitativo e non lo registra all'Agenzia delle Entrate, come richiesto dalla legge?

Vediamo anzitutto la situazione normativa. La Legge 9 dicembre 1998 n. 431, oltre ad aver reso obbligatoria la forma scritta per i contratti di locazione, pena la loro nullità, ha anche indicato come l'adempimento della registrazione sia un requisito necessario per la piena validità del contratto.

L'articolo 13, comma 1 dispone, infatti, che "è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato".

A rincarare la dose l'art. 7 della stessa legge, che aggiunge che la registrazione è «condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato». In pratica, il proprietario non può esecutare lo sfratto.

Tali gravi conseguenze (nullità e impossibilità di mettere in esecuzione) sono state gradualmente limitate e annullate dalla giurisprudenza.

La Cassazione, infatti, ha in seguito specificato che la registrazione non è requisito di validità del contratto (come peraltro è la forma scritta). Un contratto di locazione concluso in forma scritta, ma non registrato, è dunque valido e vincolante per le parti e può essere fatto valere in giudizio.

L'art. 7 , inoltre, viene giudicato incostituzionale dalla Consulta nel 2001.

A questo punto, tutto sembrerebbe confermare la piena efficacia del contratto non registrato (salvo ovviamente le sanzioni fiscali derivanti dalla mancata registrazione). E invece nel 2005 il legislatore è tornato sul punto nella Finanziaria di quell'anno, nella quale sancisce che tutti “i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".

Ciononostante, subito dopo l'introduzione della norma, la giurisprudenza e l'opinione dominante hanno ciononostante continuato a seguire il prevalente orientamento nel senso di riconoscere la validità del contratto di locazione non registrato che non sarebbe nullo, bensì inefficace sino alla data della sua registrazione, con effetto ex tunc (cioè il contratto acquisiva con la registrazione piena validità anche per il passato, sin dal momento della sua formazione).

A complicare ulteriormente le cose, tuttavia, è intervenuta la Corte Costituzionale, che con l'ordinanza n. 420 del dicembre 2007 ha ritenuto perfettamente legittima la previsione di nullità, introdotta dalla Finanziaria 2005, dei contratti di locazione che non siano stati registrati.


Il Tribunale di Torino, che aveva sollevato la questione di costituzionalità, invece, sosteneva l'incompatibilità dell’obbligo di registrazione con l’articolo 24 della Costituzione (che garantisce il diritto di difesa dei propri diritti) poiché avrebbe introdotto una condizione all’esercizio del diritto del proprietario di difendere i suoi legittimi diritti (che non avendo registrato il contratto, ed essendo questo nullo, non poteva sfrattare l'inquilino moroso).

Attenzione dunque, perchè l'omessa registrazione non può più essere considerata una mera formalità soggetta a sanzioni fiscali, come fino a qualche anno fa, ma un requisito indispensabile del contratto di locazione, che può condizionarne la stessa efficacia.

Sugli effetti della mancata registrazione, torneremo in un successivo post.


Links:

- guida dell'Agenzia delle Entrate alla registrazione del contratto di locazione

- Legge 9 dicembre 1998 n. 431

- Finanziaria 2005

- ordinanza della Corte Cost. n. 420 del 2007

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