Se ho dato disdetta della prenotazione della camera d'albergo, posso riavere indietro i soldi?

DOMANDA: Ho prenotato questa estate un camera in un albergo pagando l'intera cifra richiestami tramite bonifico. 15 giorni prima della prenotazione ho contattato l'albergo per disdire la prenotazione e riavere indietro i soldi. L'albergatore si è rifiutato, trattandomi anche male. Che posso fare?

RISPOSTA: Nel caso descritto il lettore e l'albergo hanno stipulato un contratto (seppur non scritto) nel momento in cui il lettore ha effettuato e pagato la prenotazione.

E, in mancanza di clausale specifiche approvate (seppure oralmente) dalle parti, il contratto così stipulato non prevede diritto di recesso (cioè di disdire la prenotazione e avere i soldi indietro) a favore del cliente.

Qualsiasi contratto infatti, di regola, vincola entrambe le parti all'adempimento delle rispettive prestazioni (pagare per il cliente e fornire la camera per l'albergatore), salvo casi particolari e in assenza di clausola di recesso.

Se le parti non prevedono la possibilità di recedere, l'unica possibilità per il cliente di non pagare la camera la ricaviamo dalla lettura dell'art. 1326 del codice civile, in base al quale il contratto si conclude nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte.

Quindi nel caso in esame, è pacifico che se il cliente disdice la prenotazione prima di conoscere l'accettazione dell'albergo, egli avrà diritto alla restituzione della somma versata, perché non c'è alcun inadempimento contrattuale (non esssedosi ancora concluso il contratto).

Ma che succede nel caso (come quello proposto dal lettore) in cui la disdetta avviene dopo l'accettazione dell'albergo?

Poichè, in base al citato ar. 1326, il contratto si è concluso, il lettore sarà comunque tenuto all'adempimento della sua prestazione (il pagamento del prezzo della camera).
In realtà quello in esame è un caso limite, poichè solitamente l'albergatore indica le condizioni della somma versata all'atto della prenotazione (solitamentel'albergo restituisce i soldi se il cliente dà disdetta almeno 48 prima ).

Le condizioni, inoltre, vengono spesso pubblicate sul sito internet dell'albergo, quindi è sempre opportuno verificare, o, in ogni caso, chiedere delucidazioni sulle condizioni all'atto della prenotazione.

Se poi, come in questo caso, l'albergo non indica le condizioni nè sul sito nè in altro modo possiamo tentarr un'altra strada: verificare gli "usi e consuetudini" pubblicati dalla Camera di Commercio della provincia in cui si trova l'albergo.

L'art. 1340 prevede, infatti, che le clausole d'uso si intendono inserite nel contratto, in assenza di diversa indicazione delle parti.

Spesso questi "usi" prevedono che, se il cliente non può più usufruire della camera prenotata per la quale abbia versato un anticipo, deve darne comunicazione entro le ore 12 del giorno precedente all'arrivo per avere diritto alla restituzione della somma pagata.

Tuttavia se gli usi nulla prevedono al riguardo, il cliente non potrà chiedere indietro la somma anticipata.

Dunque la regola d'oro è: chiedere sempre le condizioni di prenotazione prima di pagare, eventualmente negoziarle (è sempre possibile, checchè ne dica l'albergatore) e preferibilmente farsele confermare per iscritto.

Risarcimento e disdetta contro Fastweb

Ultimamente mi è capitato di affrontare alcune tematiche di tutela del consumatore contro Fastweb.

Nel post precedente ho spiegato cosa può fare il consumatore pe riniziare a tutelarsi da solo.
In questo post, invece, illustro un'altra possibilità: rivolgersi a una associazione o ente di tutela dei consumatori.

Collaborando con il blog consumatori.myblog.it, infatti, ho avuto contatti con l'ufficio soluzione controversie di Fastweb, purtroppo non disponibile al consumatore ma solo alle associazioni e enti di tutela del consumo.

Dico purtroppo perchè la loro disponibilità e competenza (sono stati molto veloci, finora) mi ha permesso finora di raggiungere accordi transattivi soddisfacenti per le parti coinvolte.
Per chiunque volesse approfittare di questa "corsia preferenziale" è possibile contattare la redazione del blog consumatori.myblog.it (o altra associazione dei consumatori) alla mail info@radiotermoli.com o tel. 0875.706044, oppure direttamente me alla mail quarantavitale@gmail.com oppure ai n. 329 42 61 062 o 0875 705 442 o su su skype (aadimolise). L'intervento non richiede alcun esborso da parte del cliente.

I casi proposti e affrontati finora sono troppo numerosi per elencarli tutti. Riporto di seguito alcuni di quelli già risolti o in fase di soluzione:

caso 1)
La ditta cliente, che in passato aveva già attivato una utenza business, incontra un agente Fastweb, che la induce a a stipulare un nuovo contratto che le avrebbe garantito, tra i vari vantaggi, il passaggio dall'utenza business a una residenziale (più economica) e il mantenimento dei numero telefono e fax fastweb già attivi.

Dopo la firma del contratto la ditta cliente viene contattata dal servizio clienti Fastweb che le comunica che le nuove offerte non potevano essere attivate e che l'agente le aveva riferito cose inesatte. Poco giorni dopo, alla ditte cliente viene staccata linea dati, fax e telefono. Impedendole di condurre la sua attività professionale.

Soluzione raggiunta tramite l'intervento di info@consumatori: alla ditta cliente vengono riattivati i numeri staccati e vengono migliorate le condizioni contrattuali e tariffarie, con un risparmio per il primo anno di oltre l'80% e per gli anni successivi del 50%.

Caso 2)
il cliente, dopo aver verificato delle incongruenze in fattura, decide di disdire l'abbonamento inviando raccomandata a/r. Fastweb non distacca la linea se non dopo circa un anno dall'invio della raccomandata e chiede ciononostante al cliente il pagamento del servizio fruito dal momento della disdetta all'giorno dell'effettivo distacco (avvenuto dopo un anno).

Soluzione raggiunta tramite l'intervento di info@consumatori: al cliente vengono annulate le fatture successive all'invio della disdetta e relativo al servizio fruito ma non richiesto


Caso 3)
Il cliente attiva insieme all'abbonamento voce e dati anche il servizio chiavetta internet, per navigare in mobilità a un prezzo vantaggioso. La chiavetta però si collegava in roaming e non direttamente alla rete Fastweb senza alcun avviso.
Per questo motivo il cliente si è visto addebitare una fattura da circa 500 € anzichè 9 €.

Soluzione raggiunta tramite l'intervento di info@consumatori: al cliente viene annullata la fattura che gli addebitava traffico dati in roaming.

Caso 4)
Alla ditta cliente viene proposto a settembre 2008 di passare a Fastweb approfittando dell’offerta ‘My Business – Parla e naviga sempre’. 19,90 € al mese anziché 59,90, per una durata di 6 mesi,e linea aggiuntiva e wireless gratis, con mantenimento del proprio numero Telecom. Il mantenimento del numero era molto importante, in quanto pubblicizzato su insegna, bigliettini da visita e volantini, nonché conosciuto da clienti e fornitori. L’attivazione avviene ad ottobre, con 2 numeri nuovi diversi. Telecom continua ad inviare bollette fino a gennaio 2009. Le fatture Fastweb arrivano con addebiti di 59,90 € al mese anziché all’offerta di 19,90 €. Al numero verde non risponde nessuno.

Come difendersi da Fastweb?

Nelle ultime settimane ho ricevuto numerose segnalazioni su disservizi ed errori nella fatturazione di bollette Fastweb.
Abbiamo indagato un pò in rete ed abbiamo scoperto che i reclami sono numerosissimi in tutta Italia e su internet se ne trovano molte traccie. Basta cercare su Google "reclami fastweb" ed escono fuori quasi 8.000 pagine!
Le segnalazioni giunte in redazione si riferiscono, in particolare, al mancato rispetto, da parte di Fastweb, delle condizioni economiche reclamizzate e comunicate dall'agente al momento della sottoscrizione del contratto. Ad esempio un lettore ci ha segnalato di aver aderito all'offerta "Microimprese - MyBusiness parla & naviga sempre" che prevedeva, per 6 mesi, un canone mensile agevolato di circa 20 euro, e di ricevere, invece bollette che fatturavano un canone mensile di circa 60 euro.
Cosa si può fare in questo e negli altri casi di disservizi?
Come primo passo, ovviamente, è opportuno tentare di risolvere bonariamente la controversia/disservizio contattando direttamente il servizio clienti e/o il proprio agente, facendo sempre seguire alle proprie richieste telefoniche una raccomandata a/r con una descrizione precisa della questione.
Se tuttavia questo tentativo non dovesse sortire effetti positivi (come spesso accade, purtroppo), allora non resta altra via che adire l'autorità giudiziaria.
Non senza aver esperito preliminarmente, tuttavia, l'obbligatorio tentativo di conciliazione. L'Autorità per le Garanzie nelle Comunicazioni, infatti, con la delibera n. 173/07/CONS, ha reso obbligatorio il tentativo di conciliazione dinanzi al Co.re.com (comitato regionale per le comunicazioni).
Purtroppo, nonostante il Co.re.com, per il Molise sia già stato costituito da un pezzo, non ha ancora ricevuto la necessaria delega ministeriale e quindi ad oggi, di fatto, non può svolgere la funzione per cui è stato costituito.
Il necessario tentativo di conciliazione va esperito pertanto, come prevede la delibera citata sopra, presso gli appositi uffici della Camera di Commercio.
Solo dopo esperito il tentativo, qualora questo si riveli infruttuoso, è possibile rivolgersi, finalmente, al Giudice di Pace competente per territorio, chiedendo la restituzione delle somme ingiustamente versato e il risarcimento di eventuali danni.
La procedura sopra descritta vale anche per reclami verso altre compagnie telefoniche.

Italcogim chiede cauzione ai clienti Gasbon

Un ex cliente Gasbon (ora Italcogim) ci ha segnalato che la Italcogim, nell'inviare l'ultima bolletta e nell'informarlo dell'acquisizione di Gasbon da parte di Italgas, gli ha pure chiesto un deposito cauzionale di 77 €, poiché il cliente non risultava aver attivato il pagamento RID (domiciliazione bancaria) con Gasbon.
Secondo quanto affermato da Italcogim, infatti, gli art. 11 e 13 la delibera n. 229/01 dell'Autorità per l'energia elettrica e il gas consentirebbero l'applicazione di tale deposito cauzionale.
Probabilmente altri lettori hanno ricevuto una simile comunicazione: attenzione, perché quanto scritto da Italcogim non è corretto.
Innanzitutto, sull' entità del deposito, l'art. 13 citato prevede che il deposito cauzionale, per consumi annui inferiori ai 500 metri cubi l'anno, debba equivalere a 25 euro; ebbene, nonostante il nostro lettore rientrasse in questa fascia di consumo, gli è stata ciononostante richiesta la cauzione propria della fascia di consumo superiore, pari appunto a 77 euro.
Inoltre, la stessa richiesta di cauzione, seppure di 25 euro, appare illegittima.
L'art. 11 della delibera citata, infatti, prevede che "l'esercente (Italcogim) può richiedere al cliente, all'atto della stipulazione del contratto di vendita, il versamento di un deposito cauzionale o la prestazione di equivalente garanzia".
Dunque l'unico momento in cui l'esercente può effettuare la richiesta del deposito è la stipulazione del contratto, non successivamente (come nel caso sottoposto dal lettore).
Per puro scrupolo, siamo andati a verificare il contratto originariamente stipulato con la Gasbon, che, salvo eventuali modifiche che non ci risulta siano state approvate dall'utente, è stato ceduto a Italcogim.
Ebbene, il contratto Gasbon non prevedeva alcuna possibilità di richiedere un deposito cauzionale.
Dunque la richiesta di Italcogim appare ingiustificata.
Nei prossimi post daremo indicazioni su come chiedere il riaccredito della cauzione non dovuta eventualmente pagata.

La registrazione del contratto di locazione.

Cosa succede se il proprietario di un immobile stipula un contratto di locazione per uso abitativo e non lo registra all'Agenzia delle Entrate, come richiesto dalla legge?

Vediamo anzitutto la situazione normativa. La Legge 9 dicembre 1998 n. 431, oltre ad aver reso obbligatoria la forma scritta per i contratti di locazione, pena la loro nullità, ha anche indicato come l'adempimento della registrazione sia un requisito necessario per la piena validità del contratto.

L'articolo 13, comma 1 dispone, infatti, che "è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato".

A rincarare la dose l'art. 7 della stessa legge, che aggiunge che la registrazione è «condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato». In pratica, il proprietario non può esecutare lo sfratto.

Tali gravi conseguenze (nullità e impossibilità di mettere in esecuzione) sono state gradualmente limitate e annullate dalla giurisprudenza.

La Cassazione, infatti, ha in seguito specificato che la registrazione non è requisito di validità del contratto (come peraltro è la forma scritta). Un contratto di locazione concluso in forma scritta, ma non registrato, è dunque valido e vincolante per le parti e può essere fatto valere in giudizio.

L'art. 7 , inoltre, viene giudicato incostituzionale dalla Consulta nel 2001.

A questo punto, tutto sembrerebbe confermare la piena efficacia del contratto non registrato (salvo ovviamente le sanzioni fiscali derivanti dalla mancata registrazione). E invece nel 2005 il legislatore è tornato sul punto nella Finanziaria di quell'anno, nella quale sancisce che tutti “i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".

Ciononostante, subito dopo l'introduzione della norma, la giurisprudenza e l'opinione dominante hanno ciononostante continuato a seguire il prevalente orientamento nel senso di riconoscere la validità del contratto di locazione non registrato che non sarebbe nullo, bensì inefficace sino alla data della sua registrazione, con effetto ex tunc (cioè il contratto acquisiva con la registrazione piena validità anche per il passato, sin dal momento della sua formazione).

A complicare ulteriormente le cose, tuttavia, è intervenuta la Corte Costituzionale, che con l'ordinanza n. 420 del dicembre 2007 ha ritenuto perfettamente legittima la previsione di nullità, introdotta dalla Finanziaria 2005, dei contratti di locazione che non siano stati registrati.

Il Tribunale di Torino, che aveva sollevato la questione di costituzionalità, invece, sosteneva l'incompatibilità dell’obbligo di registrazione con l’articolo 24 della Costituzione (che garantisce il diritto di difesa dei propri diritti) poiché avrebbe introdotto una condizione all’esercizio del diritto del proprietario di difendere i suoi legittimi diritti (che non avendo registrato il contratto, ed essendo questo nullo, non poteva sfrattare l'inquilino moroso).

Attenzione dunque, perchè l'omessa registrazione non può più essere considerata una mera formalità soggetta a sanzioni fiscali, come fino a qualche anno fa, ma un requisito indispensabile del contratto di locazione, che può condizionarne la stessa efficacia.

Sugli effetti della mancata registrazione, torneremo in un successivo post.

Links:

- guida dell'Agenzia delle Entrate alla registrazione del contratto di locazione

- Legge 9 dicembre 1998 n. 431

- Finanziaria 2005

- ordinanza della Corte Cost. n. 420 del 2007

Prelazione agraria: fate attenzione!

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Provate a rispondere a questa domanda: se io sono proprietario di un fondo agricolo sono libero di venderlo a chi mi pare?
La risposta ovvia sembra essere si, vero? Beh, è la risposta sbagliata.

La legge (n. 590/65),infatti, impone che alcuni soggetti determinati devono, a parità di condizioni di vendita, essere preferiti ad altri.

Più precisamente, il legislatore attribuisce ad alcuni il c.d. "diritto di prelazione" ovvero il diritto di tali soggetti di essere preferiti al terzo (cioè il soggetto a cui il proprietario vorrebbe vendere il terreno) nell'acquisto del fondo agricolo che il proprietario vorrebbe alienare (vendere). Tutto ciò, ovviamente, a parità di condizioni economiche: il titolare del diritto di prelazione potrà acquistare il fondo a un prezzo almeno pari a quello proposto dal venditore al terzo, non un euro di meno.

Faccio l'esempio di una situazione intricata (ma plausibile) che aiuterà a capire, spero, la portata dell'argomento di cui si scrive.
Tizio vuole vendere il suo ettaro di terra a Caio al prezzo di € 10.000. La terra, al momento della vendita, è coltivata da Sempronio in virtù di un contratto di affitto. Tizio e Caio vanno dal notaio il 1 aprile 2008 per il rogito senza curarsi di Sempronio e senza dire nulla al riguardo al notaio. A questo punto gli scenari possibili sono 2. A) Sempronio, indefesso umile coltivatore senza pretese, non ha interesse ad acquistare il fondo che coltiva, e Tizio e Caio dormono sonni tranquilli. B) Sempronio, ambizioso imprenditore agricolo in forte crescita, sta incrementando le sue proprietà e ha urgente bisogno di nuovi spazi di proprietà; decide pertanto, purtroppo per Tizio e Caio, di esercitare il suo diritto di prelazione e, nel marzo 2009, riscatta il fondo venduto, ovvero paga il prezzo a cui il terreno è stato venduto (€10.000, non un euro di meno) a Caio e ne diventa proprietario. Caio, amareggiato per il riscatto subito, in seguito al quale ha subito notevoli danni economici, fa causa a Tizio ricorrendo alla garanzia per evizione (art. 1483 codice civile) e chiede un cospicuo risarcimento danni. Il giudice gli darà ragione.

Lo scenario B di questo esempio è catastrofico quanto alle conseguenze per Tizio e Caio ma del tutto plausibile (anzi probabile) e deve richiamare l'attenzione del lettore sull'importanza giuridica, pratica ed economica dell'istituto della prelazione agraria, spesso addirittura del tutto ignorato dalle parti che si accingono a compiere (e spesso compiono) operazioni come quella descritta nell'esempio. Con conseguenze nefaste.


Il motivo (o come i giuristi amano definirlo, la ratio) di questa norma che limita così pesantemente la libertà contrattuale del venditore è il voler promuovere la proprietà coltivatrice mediante l'unificazione nella stessa persona della titolarità dell'impresa agricola con la proprietà del terreno su cui l'impresa è esercitata. La politica agraria perseguita dal legislatore del 1965 riteneva, cioè, preferibile e, quindi, degna di essere privilegiata l'azienda agricola che fosse anche proprietaria dei fondi coltivati.

Ipotizziamo, allora, che il fondo sia libero da contratti di affitto, o che sia coltivato direttamente da me proprietario: in questo caso lo posso vendere senza problemi a chiunque?

Anche qui, la risposta è: no, è necessario prima effettuare altre verifiche.

Il diritto di prelazione viene infatti attribuito dalla legge, per i motivi accennati sopra, a una serie piuttosto ampia di soggetti. Così, l'art. 8 comma 1 della L. 590/65 attribuisce tale diritto all'affittuario, al mezzadro, al colono, al compartecipante (purchè coltivino il fondo da almeno 2 anni).

Va bene. Supponiamo allora che il mio fondo non sia coltivato da alcuno di questi soggetti: lo posso vendere in spensieratezza?

La risposta è ancora una volta no: un'altra legge (n.817/71) attribuisce il diritto di prelazione ad altra categoria importante di soggetti: i proprietari coltivatori diretti di fondi confinanti.

Quindi, tornando all'esempio di cui sopra, in realtà neanche nell'ipotesi A) Tizio e Caio potranno dormire sonni tranquilli perchè Mevio, coltivatore diretto confinante con il fondo venduto, può, entro un anno dalla vendita, riscattare il terreno da Caio, con le stesse gravi conseguenze accennate.

Al di là delle apparenze o delle supposizioni, dunque, la compravendita di un fondo agricolo è operazione delicata e complessa che va esaminata con attenzione e che richiede in effetti il rispetto di una procedura che lo stesso legislatore ha voluto imporre (e che spesso nella pratica corrente viene del tutto ignorata).

Tale procedura (prevista dalla stessa L. 590/65) prevede precisi obblighi in capo al venditore: egli deve, tra l'altro, notificare (c.d. denuntiatio) con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di vendita comunicando in maniera completa e precisa le condizioni e i dati della vendita, onde poter consentire al coltivatore, se lo vuole, di esercitare il suo diritto di prelazione, entro 30 giorni.

Nel corso della mia normale attività di consulenza mi è capitato spesso, invece, di riscontrare una sorta di "fai da te" della prelazione attraverso, ad esempio, la predisposizione di lettere di rinuncia che venivano poi fatte firmare da coltivatori e confinanti, senza il preventivo invio della raccomandata. Le persone che mi sottoponevano queste lettere si meravigliavano alquanto quando facevo notare loro che quelle lettere avevano lo stesso valore... della carta straccia. Oppure, ancora, mi è capitato di vedere denuntiatio non ritualmente predisposte e notificate (ad es. inviate per fax, o consegnate a mano, oppure che contenevano soltanto alcuni degli elementi che la legge impone) con la conseguenza che spesso dovevano considerarsi nulle e pertanto esponevano l'acquirente al rischio del riscatto.

Il punto è che, va ribadito, la compravendita di un fondo agricolo non è, come molti pensano, una operazione semplice e senza rischi ma un atto complesso e carico di risvolti legali e pratici, anche a causa di una abbondante stratificazione della giurisprudenza, che nel corso degli anni ha spesso rovesciato completamente orientamento. Ad esempio la Cassazione ha ritenuto per diverso tempo ammissibile una denuntiatio verbale, non scritta. Dal 2005 invece ha capovolto il precedente orientamento ed è tornata a prescrivere il rispetto delle forme indicate dalla L. 590/65.
E' consigliabile in tali situazioni, pertanto, non improvvisare e lasciarsi guidare da un esperto della materia.


RIFERIMENTI E APPROFONDIMENTI ONLINE:

Studio del Consiglio Nazionale del Notariato sulla prelazione

Articoli da riviste agrarie

Sentenza del Tribunale di Mantova del 1/6/2002 sul contenuto della denuntiatio

Sentenza (con nota di commento) Cass. n. 26079/2005, che muta l'orientamento sulla forma scritta della denuntiatio