Prelazione agraria: fate attenzione!
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Provate a rispondere a questa domanda: se io sono proprietario di un fondo agricolo sono libero di venderlo a chi mi pare?
La risposta ovvia sembra essere si, vero? Beh, è la risposta sbagliata.
La legge (n. 590/65),infatti, impone che alcuni soggetti determinati devono, a parità di condizioni di vendita, essere preferiti ad altri.
Più precisamente, il legislatore attribuisce ad alcuni il c.d. "diritto di prelazione" ovvero il diritto di tali soggetti di essere preferiti al terzo (cioè il soggetto a cui il proprietario vorrebbe vendere il terreno) nell'acquisto del fondo agricolo che il proprietario vorrebbe alienare (vendere). Tutto ciò, ovviamente, a parità di condizioni economiche: il titolare del diritto di prelazione potrà acquistare il fondo a un prezzo almeno pari a quello proposto dal venditore al terzo, non un euro di meno.
Faccio l'esempio di una situazione intricata (ma plausibile) che aiuterà a capire, spero, la portata dell'argomento di cui si scrive.
Tizio vuole vendere il suo ettaro di terra a Caio al prezzo di € 10.000. La terra, al momento della vendita, è coltivata da Sempronio in virtù di un contratto di affitto. Tizio e Caio vanno dal notaio il 1 aprile 2008 per il rogito senza curarsi di Sempronio e senza dire nulla al riguardo al notaio. A questo punto gli scenari possibili sono 2. A) Sempronio, indefesso umile coltivatore senza pretese, non ha interesse ad acquistare il fondo che coltiva, e Tizio e Caio dormono sonni tranquilli. B) Sempronio, ambizioso imprenditore agricolo in forte crescita, sta incrementando le sue proprietà e ha urgente bisogno di nuovi spazi di proprietà; decide pertanto, purtroppo per Tizio e Caio, di esercitare il suo diritto di prelazione e, nel marzo 2009, riscatta il fondo venduto, ovvero paga il prezzo a cui il terreno è stato venduto (€10.000, non un euro di meno) a Caio e ne diventa proprietario. Caio, amareggiato per il riscatto subito, in seguito al quale ha subito notevoli danni economici, fa causa a Tizio ricorrendo alla garanzia per evizione (art. 1483 codice civile) e chiede un cospicuo risarcimento danni. Il giudice gli darà ragione.
Lo scenario B di questo esempio è catastrofico quanto alle conseguenze per Tizio e Caio ma del tutto plausibile (anzi probabile) e deve richiamare l'attenzione del lettore sull'importanza giuridica, pratica ed economica dell'istituto della prelazione agraria, spesso addirittura del tutto ignorato dalle parti che si accingono a compiere (e spesso compiono) operazioni come quella descritta nell'esempio. Con conseguenze nefaste.
Il motivo (o come i giuristi amano definirlo, la ratio) di questa norma che limita così pesantemente la libertà contrattuale del venditore è il voler promuovere la proprietà coltivatrice mediante l'unificazione nella stessa persona della titolarità dell'impresa agricola con la proprietà del terreno su cui l'impresa è esercitata. La politica agraria perseguita dal legislatore del 1965 riteneva, cioè, preferibile e, quindi, degna di essere privilegiata l'azienda agricola che fosse anche proprietaria dei fondi coltivati.
Ipotizziamo, allora, che il fondo sia libero da contratti di affitto, o che sia coltivato direttamente da me proprietario: in questo caso lo posso vendere senza problemi a chiunque?
Anche qui, la risposta è: no, è necessario prima effettuare altre verifiche.
Il diritto di prelazione viene infatti attribuito dalla legge, per i motivi accennati sopra, a una serie piuttosto ampia di soggetti. Così, l'art. 8 comma 1 della L. 590/65 attribuisce tale diritto all'affittuario, al mezzadro, al colono, al compartecipante (purchè coltivino il fondo da almeno 2 anni).
Va bene. Supponiamo allora che il mio fondo non sia coltivato da alcuno di questi soggetti: lo posso vendere in spensieratezza?
La risposta è ancora una volta no: un'altra legge (n.817/71) attribuisce il diritto di prelazione ad altra categoria importante di soggetti: i proprietari coltivatori diretti di fondi confinanti.
Quindi, tornando all'esempio di cui sopra, in realtà neanche nell'ipotesi A) Tizio e Caio potranno dormire sonni tranquilli perchè Mevio, coltivatore diretto confinante con il fondo venduto, può, entro un anno dalla vendita, riscattare il terreno da Caio, con le stesse gravi conseguenze accennate.
Al di là delle apparenze o delle supposizioni, dunque, la compravendita di un fondo agricolo è operazione delicata e complessa che va esaminata con attenzione e che richiede in effetti il rispetto di una procedura che lo stesso legislatore ha voluto imporre (e che spesso nella pratica corrente viene del tutto ignorata).
Tale procedura (prevista dalla stessa L. 590/65) prevede precisi obblighi in capo al venditore: egli deve, tra l'altro, notificare (c.d. denuntiatio) con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di vendita comunicando in maniera completa e precisa le condizioni e i dati della vendita, onde poter consentire al coltivatore, se lo vuole, di esercitare il suo diritto di prelazione, entro 30 giorni.
Nel corso della mia normale attività di consulenza mi è capitato spesso, invece, di riscontrare una sorta di "fai da te" della prelazione attraverso, ad esempio, la predisposizione di lettere di rinuncia che venivano poi fatte firmare da coltivatori e confinanti, senza il preventivo invio della raccomandata. Le persone che mi sottoponevano queste lettere si meravigliavano alquanto quando facevo notare loro che quelle lettere avevano lo stesso valore... della carta straccia. Oppure, ancora, mi è capitato di vedere denuntiatio non ritualmente predisposte e notificate (ad es. inviate per fax, o consegnate a mano, oppure che contenevano soltanto alcuni degli elementi che la legge impone) con la conseguenza che spesso dovevano considerarsi nulle e pertanto esponevano l'acquirente al rischio del riscatto.
Il punto è che, va ribadito, la compravendita di un fondo agricolo non è, come molti pensano, una operazione semplice e senza rischi ma un atto complesso e carico di risvolti legali e pratici, anche a causa di una abbondante stratificazione della giurisprudenza, che nel corso degli anni ha spesso rovesciato completamente orientamento. Ad esempio la Cassazione ha ritenuto per diverso tempo ammissibile una denuntiatio verbale, non scritta. Dal 2005 invece ha capovolto il precedente orientamento ed è tornata a prescrivere il rispetto delle forme indicate dalla L. 590/65.
E' consigliabile in tali situazioni, pertanto, non improvvisare e lasciarsi guidare da un esperto della materia.
RIFERIMENTI E APPROFONDIMENTI ONLINE:
Studio del Consiglio Nazionale del Notariato sulla prelazione
Articoli da riviste agrarie
Sentenza del Tribunale di Mantova del 1/6/2002 sul contenuto della denuntiatio
Sentenza (con nota di commento) Cass. n. 26079/2005, che muta l'orientamento sulla forma scritta della denuntiatio
Provate a rispondere a questa domanda: se io sono proprietario di un fondo agricolo sono libero di venderlo a chi mi pare?La risposta ovvia sembra essere si, vero? Beh, è la risposta sbagliata.
La legge (n. 590/65),infatti, impone che alcuni soggetti determinati devono, a parità di condizioni di vendita, essere preferiti ad altri.
Più precisamente, il legislatore attribuisce ad alcuni il c.d. "diritto di prelazione" ovvero il diritto di tali soggetti di essere preferiti al terzo (cioè il soggetto a cui il proprietario vorrebbe vendere il terreno) nell'acquisto del fondo agricolo che il proprietario vorrebbe alienare (vendere). Tutto ciò, ovviamente, a parità di condizioni economiche: il titolare del diritto di prelazione potrà acquistare il fondo a un prezzo almeno pari a quello proposto dal venditore al terzo, non un euro di meno.
Faccio l'esempio di una situazione intricata (ma plausibile) che aiuterà a capire, spero, la portata dell'argomento di cui si scrive.
Tizio vuole vendere il suo ettaro di terra a Caio al prezzo di € 10.000. La terra, al momento della vendita, è coltivata da Sempronio in virtù di un contratto di affitto. Tizio e Caio vanno dal notaio il 1 aprile 2008 per il rogito senza curarsi di Sempronio e senza dire nulla al riguardo al notaio. A questo punto gli scenari possibili sono 2. A) Sempronio, indefesso umile coltivatore senza pretese, non ha interesse ad acquistare il fondo che coltiva, e Tizio e Caio dormono sonni tranquilli. B) Sempronio, ambizioso imprenditore agricolo in forte crescita, sta incrementando le sue proprietà e ha urgente bisogno di nuovi spazi di proprietà; decide pertanto, purtroppo per Tizio e Caio, di esercitare il suo diritto di prelazione e, nel marzo 2009, riscatta il fondo venduto, ovvero paga il prezzo a cui il terreno è stato venduto (€10.000, non un euro di meno) a Caio e ne diventa proprietario. Caio, amareggiato per il riscatto subito, in seguito al quale ha subito notevoli danni economici, fa causa a Tizio ricorrendo alla garanzia per evizione (art. 1483 codice civile) e chiede un cospicuo risarcimento danni. Il giudice gli darà ragione.
Lo scenario B di questo esempio è catastrofico quanto alle conseguenze per Tizio e Caio ma del tutto plausibile (anzi probabile) e deve richiamare l'attenzione del lettore sull'importanza giuridica, pratica ed economica dell'istituto della prelazione agraria, spesso addirittura del tutto ignorato dalle parti che si accingono a compiere (e spesso compiono) operazioni come quella descritta nell'esempio. Con conseguenze nefaste.
Il motivo (o come i giuristi amano definirlo, la ratio) di questa norma che limita così pesantemente la libertà contrattuale del venditore è il voler promuovere la proprietà coltivatrice mediante l'unificazione nella stessa persona della titolarità dell'impresa agricola con la proprietà del terreno su cui l'impresa è esercitata. La politica agraria perseguita dal legislatore del 1965 riteneva, cioè, preferibile e, quindi, degna di essere privilegiata l'azienda agricola che fosse anche proprietaria dei fondi coltivati.
Ipotizziamo, allora, che il fondo sia libero da contratti di affitto, o che sia coltivato direttamente da me proprietario: in questo caso lo posso vendere senza problemi a chiunque?
Anche qui, la risposta è: no, è necessario prima effettuare altre verifiche.
Il diritto di prelazione viene infatti attribuito dalla legge, per i motivi accennati sopra, a una serie piuttosto ampia di soggetti. Così, l'art. 8 comma 1 della L. 590/65 attribuisce tale diritto all'affittuario, al mezzadro, al colono, al compartecipante (purchè coltivino il fondo da almeno 2 anni).
Va bene. Supponiamo allora che il mio fondo non sia coltivato da alcuno di questi soggetti: lo posso vendere in spensieratezza?
La risposta è ancora una volta no: un'altra legge (n.817/71) attribuisce il diritto di prelazione ad altra categoria importante di soggetti: i proprietari coltivatori diretti di fondi confinanti.
Quindi, tornando all'esempio di cui sopra, in realtà neanche nell'ipotesi A) Tizio e Caio potranno dormire sonni tranquilli perchè Mevio, coltivatore diretto confinante con il fondo venduto, può, entro un anno dalla vendita, riscattare il terreno da Caio, con le stesse gravi conseguenze accennate.
Al di là delle apparenze o delle supposizioni, dunque, la compravendita di un fondo agricolo è operazione delicata e complessa che va esaminata con attenzione e che richiede in effetti il rispetto di una procedura che lo stesso legislatore ha voluto imporre (e che spesso nella pratica corrente viene del tutto ignorata).
Tale procedura (prevista dalla stessa L. 590/65) prevede precisi obblighi in capo al venditore: egli deve, tra l'altro, notificare (c.d. denuntiatio) con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di vendita comunicando in maniera completa e precisa le condizioni e i dati della vendita, onde poter consentire al coltivatore, se lo vuole, di esercitare il suo diritto di prelazione, entro 30 giorni.
Nel corso della mia normale attività di consulenza mi è capitato spesso, invece, di riscontrare una sorta di "fai da te" della prelazione attraverso, ad esempio, la predisposizione di lettere di rinuncia che venivano poi fatte firmare da coltivatori e confinanti, senza il preventivo invio della raccomandata. Le persone che mi sottoponevano queste lettere si meravigliavano alquanto quando facevo notare loro che quelle lettere avevano lo stesso valore... della carta straccia. Oppure, ancora, mi è capitato di vedere denuntiatio non ritualmente predisposte e notificate (ad es. inviate per fax, o consegnate a mano, oppure che contenevano soltanto alcuni degli elementi che la legge impone) con la conseguenza che spesso dovevano considerarsi nulle e pertanto esponevano l'acquirente al rischio del riscatto.
Il punto è che, va ribadito, la compravendita di un fondo agricolo non è, come molti pensano, una operazione semplice e senza rischi ma un atto complesso e carico di risvolti legali e pratici, anche a causa di una abbondante stratificazione della giurisprudenza, che nel corso degli anni ha spesso rovesciato completamente orientamento. Ad esempio la Cassazione ha ritenuto per diverso tempo ammissibile una denuntiatio verbale, non scritta. Dal 2005 invece ha capovolto il precedente orientamento ed è tornata a prescrivere il rispetto delle forme indicate dalla L. 590/65.
E' consigliabile in tali situazioni, pertanto, non improvvisare e lasciarsi guidare da un esperto della materia.
RIFERIMENTI E APPROFONDIMENTI ONLINE:
Studio del Consiglio Nazionale del Notariato sulla prelazione
Articoli da riviste agrarie
Sentenza del Tribunale di Mantova del 1/6/2002 sul contenuto della denuntiatio
Sentenza (con nota di commento) Cass. n. 26079/2005, che muta l'orientamento sulla forma scritta della denuntiatio
Etichette: agraria, compravendita, prelazione, riscatto
postato da Unknown | 17:14
22 Commenti:
Grazie molte.La spiegazione riportata nel post è la più esauriente che io abbia trovato in rete.Se fosse possibile,chiederei un'ulteriore delucidazione:e se Caio fosse coltivatore diretto/imprenditore agricolo? Grazie ancora e buon lavoro.
Ottima spiegazione... il Germanò, manuale di d. agrario è un po confuso, o almeno non l'ho capito io sull'argomento.
Molto chiaro tutto quanto sopra.
vorrei però, se possibile, avere un chiarimento su un'altra fattispecie:
nel caso di due confinanti che vogliono acquistare lo stesso bene, come ci si comporta quando uno dei due effettua la transazione senza preavvisare l'altro?
Mi spiego:
il soggetto A, che confina per una porzione minima di terreno, ha acquistato lo stesso senza avvisare il soggetto B che risulta confinante per una porzione molto più ampia. Quali sono gli strumenti a disposizione del soggetto B? Grazie ancora e buon lavoro.
ottima spiegazione! ma se sul terreno agricolo vi fosse anche una casa e il corpo (terreno 4.000 mq +casa)fosse messo in vendita, che diritto avrebbe il c.d. confinante?
grazie
30 gg. o 60 gg per far valere il diritto di prelazione?
Questo commento è stato eliminato dall'autore.
Chiedo scusa per il ritardo nella risposta:ultimamente ho trascurato questo blog. Prometto che d'ora in avanti lo aggiornerò e controllerò molto spesso!
Allora, @Jack: se Caio fosse agricoltore, la situazione non cambierebbe: Sempronio aveva comunque diritto ad essere informato. Dunque essendo stato violato il suo diritto di prelazione, Sempronio può esercitare, entro 1 anno dalla trascrizione presso l'Ufficio del Registro del contratto, il diritto di riscatto nei confronti dell' acquirente Caio. Cioè può costringerlo a vendergli il fondo allo stesso prezzo pagato da Caio.
@Anonimo del 21 gennaio: Sempronio aveva comunque diritto al preavviso. Non avendolo ricevuto scatta il suo diritto di riscatto.
@Anonimo del 28 luglio: il diritto di prelazione comre anche la eventuale casa presente sul fondo.
@Anonimo del 3 agosto.
L'articolo 8 della L. 590/1965 recita:
"il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione[...] Il coltivatore deve esercitare il
suo diritto entro il termine di 30 giorni".
premetto che non sono coltivatore diretto. la mia propieta' consta
in 3ooo m.quadri compresa la casa
di 65 m. vorrei vendere 1000 metri
perchè non mi serve, devo chiedere
ai confinanti?
ho un domandone sulla prelazione agraria. su un fondo c'è un affitto che da diritto alla prelazione agraria (prelazione reale). il proprietario, che vuole vendere proprio all'affittuario, deve fare la denuntiatio ad un altro soggetto che ha una prelazione obbligatoria antecedente all'affitto (derivante da scrittura privata). se non lo fa incorre nel rischio di doverlo risarcire oppure no, visto che non è colpa sua se c'è una prelazione più forte (cosa che ci sarebbe anche senza affittuario poichè pure quella dei confinanti è prelazione legale). grazie in anticipo.
E se i terreni di Tizio e di Mevio ricadessero entrambi nella zona di rispetto cimiteriale, Mevio potrebbe ancora esercitare il diritto di prelazione?
Faccio presente il mio caso. Caio ha acquistato da un fallimento un terreno agricolo la cui vendita era di dominio pubblico perchè pubblicata sul Corsera, giornali locali, sito Web Astegiudizierie e sito della Società in fallimento. Può un terzo, coltivatore diretto e confinante a distanza di 11 mesi fare domanda di riscatto?Caio ha, eventualmente, diritto ad un rimborso per le spese sostenute al fine rendere praticabile il terreno rimasto incolto per circa 30 anni? Grazie
buon giorno mi chiamo roberto,il
30/09/2009 ho comperato una piccola proprieta'una casa accatastata nel 2000 a civile abitazione mentre il terreno adiacente il notaio lo ha accatastato come corte al momento dell'acquisto. il confinante, proprietario agricolo di altri fondi, mi ha citato in causa per diritto di prelazione sul terreno (corte) dove lui coltivava, senza avere però regolare contratto di affitto, ma solamente accordi verbali con il vecchio proprietario.
Quest'ultimo, ha avanzato più volte l'offerta della vendita dell'abitazione e del terreno al coltivatore, avendo sempre avuto risposte negative, ha provveduto a venderlo a terzi, ovvero a me.
La mia domanda è questa: come posso difendermi? considerando sempre l'accatastamento del terreno in corte, e del fatto che se non fosse stata corte non si sarebbe provveduto all'acquisto.
Buongiorno sono in trattativa per l'acquisto di un fondo agricolo in provincia di alessandria, relativamente al diritto di prelazione non trovo niente relativamente alla definizione di confini; ovvero se il mio fondo confina con una strada comunale che confina a sua volta con il fondo dell'avente diritto come và vista la cosa? grazie del vostro tempo fabio burlando
http://www.chesito.com
invece a me è successo questo:
sono coltivatore diretto le mie particelle confinano con un terreno che recentemente il mio ex operaio ha acquistato!
Bene il mio ex operaio assunto dal 2002 al 2009 ha proceduto con l'acquisto e minimamente si è degnato di far sapere che confinante c'era un coltivatore diretto (il suo datore di lavoro) ha acquistato zitto zitto da 10 eredi e nell'atto non si parla nè di confinanti nè di prelazioni eventuali. non solo risulta pagato alla data dell'atto 4000 euro e +7000 in contante in data anteriore al 2006 dando al terreno un valore assolutamente superiore ed incongruo
è regolare ? come posso agire
Complimenti per l'esauriente e disponibile trattazione. Non sono un coltivatore diretto. Il mio confinante vuole vendermi il terreno che però confina anche con un coltivatore. CHiedo : se il proprietario lo affitta per due anni ad un coltivatore , questo alla fine puo' vendermelo senza avere problemi di prelazione col coltivatore? La seconda domanda, se il terreno lo acquista un coltivatore NON confinante ha lo stesso di dirritto di prelazione del coltivatore confinante,? oppure una prelazione piu' "debole?
grazie
mi ha chiarito non pochi dubbi, ma avrei una domanda: nel caso che la porzione di terreno agricolo confinante sia una strada privata a servizio di più proprietari, di cui solo uno coltivatore diretto, c'è qualche possibilità di non dover concedere il diritto di prelazione? grazie, spero di essere stata chiara
mi ha chiarito non pochi dubbi, ma avrei una domanda: nel caso che la porzione di terreno agricolo confinante sia una strada privata a servizio di più proprietari, di cui solo uno coltivatore diretto, c'è qualche possibilità di non dover concedere il diritto di prelazione? grazie, spero di essere stata chiara
Carmelo.Salve, ho un quesito da porvi. il mio vicino fa un compromesso di vendita con un'altro confinante.(se dovesse essere utile questo confinante lo è da un'anno circa in quando ha comprato un terreno alle nostre spalle). io, venendo a mancare mio padre compro le quote dei miei fratelli e ne prendo il possesso. devo specificare che il mio terreno con piante di arance è in stato di abbandono dal 1999 per impossibilità da parte di mio padre nel proseguire la coltivazione per motivi suoi di salute. io ad oggi non ho potuto fare i dovuti lavori di recupero per mancanza di acqua irrigua nel mio terreno, ma il possesso del terreno in vendita mi permetterebbe tale operazione in quando in possesso delle possibilità irrigue. Faccio presente di essere impiegato statale. Posso esercitare il diritto di prelazione? in quali tempi? dato che subito dopo il compromesso il futuro acquirente ha iniziato i vari lavori di pulizia del terreno, se dovessi poter far valere il diritto di prelazione, sono tenuto a pagare i lavori effettuati da questi fino a giudizio finale? quando può durare una procedura legale per tale problematica? Grazie.....
Cosa succede se firmo un preliminare per la vendita di un immobile con relativi terreni soggetti (solo i terreni)a prelazione agricola?
Il mio acquirente è disposto ad acquistare l'immobile solo se corredato di terreni.
Quindi se il mio confinante intende esercitare il diritto di prelazione e acquisisce i terreni io perdo l'acquirente per l'intero compendio.
Non mi sembra una parità di condizioni e il diritto di prelazione del confinante lede la mia libertà di vendita dell'immobile.
C'è una soluzione?
Grazie
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